전세집이 경매에 넘어가면 확인해야 할 것

퇴근하면서 집에 들어가는 길에 우편함에 이상하게 많은 우편물이 와 있는 것을 봤습니다. 무엇인고 확인을 하니, 이런저런 법무사들이 보낸 우편물이었습니다. 집주인에게 알려주는 것이 맞지만, 개수가 많아서 하나는 열어봐도 괜찮겠거니 생각하고 열어보니, 이럴수가! 지금 살고 있는 전세집이 경매에 넘어갔다는 내용에 자신들의 법무 상담을 받으라는 광고였습니다.

부랴부랴 법원 경매 사이트를 들어가보니, 신규건으로 올라가 있는게 맞네요. 채권자는 전혀 모르는 개인이었는데, 성씨를 보니 집주인과 일치하는 부분이 있어서 이것은 집안 재산 싸움에 이 집이 휘말렸다는 것을 알 수 있었습니다.

전세집이 경매 넘어가면 확인해야 할 것

전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 때 세입자 입장에서는 정말 놀랄 수 밖에 없습니다. 전세금을 날리는 것은 아닐지 걱정이 많이 되기도 합니다. 부동산에 확인을 해 보니 저당 잡힌 금액이나 순위를 생각할 때 걱정하지 않아도 되니, 일단 계속 살거면 배당은 신청하지 말고 그냥 지내라고 합니다.

아무튼 전세집이 경매로 넘어가면 무엇을 확인해야 하느냐? 바로 확정일자와 전입신고 확인, 그리고 집의 근저당을 확인하여 내 순위가 어디에 있는지를 보는 것입니다. 확정일자는 법원 사이트로 가면 확정일자를 확인해 주는 메뉴가 있습니다. 500원 결제하고 보시면 됩니다.

전입신고는 주민등록 등본을 떼보면 전입신고 날짜가 나옵니다. 이 2가지가 일단은 모두 되어 있어야 합니다. 둘 중 늦은 날짜가 대항력이 발생하는 기준이 됩니다. 집주인이 작정하고 전입신고 하는 날 대출을 받으면 꼼짝없이 당하게 됩니다. 이런 거는 법으로 막아주고 보호해 줘야 하는거 아닌가요? 왜 전입신고 다음날 0시부터 대항력 효력이 발효된거죠? 최소한 당일부터 보호를 해 줘야, 그 날 저당을 잡는 집주인의 횡포를 막을 수 있을 것 같습니다.

아무튼 그 2개가 온전히 되어 있다면, 일단 기본적인 대항력은 있습니다. 그 다음에는 내 순위를 확인해야겠지요.

내 순위 확인하기

저당이 잡힌 것이 하나도 없고, 깨끗한 상태에서 내가 전입을 하고 이사했다면, 세입자가 배당 1순위입니다. 경매가 종료되면 세입자의 보증금이 1순위가 유지가 되는 것입니다. 만일 저당 잡힌 내역이 있었다면 그것이 1순위이고 순서에 따라 그 뒤로 2순위 이후 내 차례가 옵니다.

이 때 집의 시세 같은 것이 큰 문제가 없다면 (예, 근저당 금액 + 내 보증금 < 집의 시세) 아직은 걱정하지 않아도 된다는 게 일반적인 이야기입니다. 빌라나 다세대 주택 같은 경우에는 조금 걱정할 수 있을 것도 같지만, 아파트, 특히 입지 좋고 인기 좋은 아파트는 유찰이 되어도 시세 대비 아주 낮은 가격까지 떨어지지 않는 것이 일반적인 것 같더군요. 아직은 추측이라 지금도 알아보는 중입니다만, 아무튼 내 순위까지 다 확인했을 때 시세 대비 80% 미만이라면 걱정 안해도 괜찮을 것이라는 것이 일반적으로 보입니다.

아직 법무 상담이나 경매 관련 전문 지식을 갖고 보는 것은 아니지만, 생각보다 아주 심각하게 우려할 상황은 아닌 것으로 판단됩니다. 상황은 지켜볼 예정입니다.